por Daniel Cerveira

O ano foi duro com o varejo brasileiro, em que  pese alguns avanços macroeconômicos verificados no país. O forte endividamento da população e outros fatores, tais como, a concorrência predatória gerada pelos produtos importados que conseguem driblar a correta tributação, afetaram severamente os comerciantes. Além do mais, muitos varejistas ainda estão pagando as dívidas geradas por força da pandemia.

Em contraste, no setor de shopping centers, no geral, foi observado um crescimento nos resultados. Recentemente a agência de classificação de riscos Fitch Ratings projetou uma perspectiva “neutra” para o mercado de shoppings em 2024, em vista das bases sólidas da indústria amparadas pela sua “natureza defensiva”, que se sustenta em contratos de médio prazo, celebrados com inquilinos pulverizados. Ademais, a agência prevê que os centros de compras permanecerão com bom desempenho no próximo ano, em razão dos locativos serem reajustados pelos IGPs, bem como considerando aselevadas taxas de ocupação e a inadimplência administrada.

Sem dúvida, a expressiva alta dos IGPs, índices normalmente usados nos reajustes dos aluguéis, a partir do final de 2020 impactou o segmento, acarretando forte vantagem aos shoppings em detrimento dos lojistas que observaram os seus locativos subirem vertiginosamente e estacionarem em bases impraticáveis. E nem se diga que a queda dos IGPs em 2023 equilibrou o cenário, na medida em que a grande maioria dos contratos de locação preveem (na minha visão ilegalmente) que, na hipótese de deflação, o locativo deve permanecer inalterado.

Como se verifica, temos de um lado os lojistas lutando para sobreviver e, de outro, os empreendedores planando suave.

É verdade que os lojistas entrantes têm conseguido condições interessantes, porém também é real que os antigos estão sofrendo muito nas negociações, com extrema dificuldade em reduzir os custos de ocupação para níveis saudáveis no sentido de viabilizar as operações.

No campo jurídico, considerando a inflexibilidade dos centros de compras nas negociações das lojas antigas, a tendência é continuar alto o número de demandas judiciais, quais sejam, ações de despejo, revisionais de aluguel, renovatórias de contrato de locação, prestação de contas de condomínio, consignação em pagamento para fins de questionar as multas rescisórias etc.

Vale registrar que existem varejistas que dependem quase que exclusivamente dos shopping centers para expandir as suas atividades. Ou seja, como já declarou o CADE – Conselho Administrativo de Defesa Econômica em algumas oportunidades, há uma relação de dependência entre estes agentes de mercado, em vista da essencialidade envolvida. Por essa razão, normalmente os shopping centers possuem maior poder de barganha em comparação com os lojistas, vez que necessitam dos espaços nos templos de consumo para escoar os seus produtos. Tanto isso é verdade que é comum a imposição pelos shoppings de cláusulas manifestamente abusivas, como por exemplo, multa rescisória equivalente a 80% dos aluguéis a vencer, aumento no aluguel no patamar de 25% nas renovações, proibição de abrir outras lojas em determinados locais, restrição na transferência de cotas sociais da pessoa jurídica locatária, entre outras.

Diante do contexto apresentado, é fundamental que ambos os lados trabalhem em conjunto, com o objetivo de propiciar um crescimento sustentável e ótimo para todo o mercado. Ademais, é importante também que o Poder Judiciário esteja atento para as situações injustas, a fim de evitar um maior desequilíbrio já existente entre os shopping centers e os lojistas.

*Daniel Cerveira, sócio do escritório Cerveira, Bloch, Goettems, Hansen & Longo Advogados Associados. Autor dos livros “Shopping Centers – Limites na liberdade de contratar”, São Paulo, 2011, Editora Saraiva, e “Franchising”, São Paulo, 2021, Editora Thomson Reuters Revista dos Tribunais, prefácio do Ministro Luiz Fux, na qualidade de colaborador. Consultor Jurídico do Sindilojas-SP. Integrante da Comissão de Expansão e Pontos Comerciais da ABF – Associação Brasileira de Franchising. Pós-Graduado em Direito Econômico pela Fundação Getúlio Vargas de São Paulo (FGV/SP) e em Direito Empresarial pela Universidade Presbiteriana Mackenzie. Atuou como Professor de Pós-Graduação em Direito Imobiliário do Instituto de Direito da PUC/RJ, MBA em Gestão em Franquias e Negócios do Varejo da FIA – Fundação de Instituto de Administração e Pós-Graduação em Direito Empresarial da Universidade Presbiteriana Mackenzie.

Artigo publicado: Orbis News, 26 dezembro 2023